Mutuo ipotecario

Tutti i mutui caratterizzati da garanzia sotto forma di ipoteca sono compresi nella categoria di mutui ipotecari, includendo quindi anche i mutui fondiari, di ristrutturazione o di costruzione, i mutui di liquidità o i mutui di consolidamento.

Mutuo fondiario

Il mutuo fondiario comporta dei vincoli rispetto ai mutui ipotecari, sia per la tipologia dell’ipoteca sia per gli importi possibili. L’ipoteca utilizzata come garanzia deve essere obbligatoriamente di primo grado e la percentuale massima di finanziamento, salvo in caso di ulteriori garanzie (come una polizza vita), non può superare l’80% del minore tra il prezzo e il valore di compravendita dell’immobile oggetto della richiesta.

Mutuo edilizio

L’ipoteca viene iscritta sul terreno edificabile e riguarderà l’intero immobile completato.
Nel caso in cui l’immobile venga venduto in diverse unità, si procede quindi alla richiesta di frazionamento. Solitamente i mutui di costruzione sono emessi in tranche e non in un unico trasferimento, seguendo i livelli decisi sullo stato di avanzamento dei lavori.

Questa caratteristica influisce su ulteriori costi di istruttoria e di perizia, a seguito di altri interventi necessari, convenendo sempre che la somma finanziata sia pari a quella stabilita nel contratto di mutuo.

Mutuo chirografario

Il mutuo chirografario è un prestito, non sostenuto da ipoteca, che comporta rate di pagamento posticipate.

Tasso fisso

Il tasso e l’importo della rata sono definiti all’erogazione del mutuo e rimangono invariati per tutta la durata del finanziamento.

Tasso variabile

Il tasso e la rata variano periodicamente in funzione dell’andamento del parametro di indicizzazione (EURIBOR 1M o MRO della BCE).

Tasso misto o variabile

Il tasso del mutuo si può cambiare nelle scadenze prestabilite e per il numero di volte previste dal contratto che inizialmente era stato stipulato a tasso fisso o a tasso variabile.

Tasso CAP

Il tasso variabile stipulato ha un limite massimo predeterminato (CAP) oltre il quale il tasso non potrà salire indipendentemente da dove andranno i tassi di mercato. In questo caso, si paga uno spread aggiuntivo sul normale mutuo a tasso variabile.

Tasso bilanciato

Non tutte le banche offrono l’opportunità di creare un mix fra tasso fisso e tasso variabile con la possibilità di definire i pesi distribuiti sulle due opzioni.

I costi del mutuo si dividono tra spese di mutuo una tantum, che verranno pagate solo una volta, e costi di mutuo ricorrenti, che saranno pagati per tutta la durata del finanziamento.

Costi di mutuo una tantum:

• Spese di istruttoria: l’istruttoria è lo stadio in cui la banca esegue tutti i passaggi necessari a stabilire se il mutuo debba o meno essere concesso, vagliando le capacità di credito del potenziale mutuatario oppure raccogliendo la documentazione necessaria. Il costo, se definito in misura fissa, varia tra i 180 e i 300 euro, oppure in misura percentuale tra lo 0,1% e lo 0,5% dell’importo fornito.
• Spese di perizia: la perizia è realizzata da un tecnico stabilito dalla banca che appura il valore dell’immobile e della mancanza di anomalie o abusi edilizi. Le spese variano tra i 100 e i 300 euro.
• Imposta sostitutiva: a seguito del D.L. 168/2004, questa imposta sostitutiva di quella di registro, ipotecaria, catastale e bollo viene richiesta in misura dello 0,25% sull’importo elargito se l’emittente è una banca o una finanziaria parificata e si acquista un immobile residenziale con possibili agevolazioni prima casa.
• Spese notarili: queste spese includono gli onorari del notaio, secondo specifici tariffari, e le tasse dovute allo Stato per l’attività di contratto e di iscrizione dell’ipoteca. Variando a seconda del tipo di atto e dell’importo dell’ipoteca, è importante richiedere un preventivo sulle spese notarili.
• Spese estinzione anticipata del mutuo: nel caso di estinzione anticipata, anche parziale, del mutuo emesso a persone fisiche per acquistare o rinnovare un’abitazione o avviare la propria attività economica e professionale, secondo l’articolo 7 della legge 40/2007 (Legge Bersani), non si richiede nessuna penale.

Costi di mutuo ricorrenti:

• Spese di incasso o riscossione e spese di gestione: una spesa di incasso o riscossione del pagamento della rata è normalmente calcolata nel momento di ogni pagamento, variante di solito tra 1 e 3 euro. Esistono inoltre diverse micro-spese di gestione, da quelle per il rilascio della certificazione annuale degli interessi passivi alle spedizioni delle comunicazioni di variazione del tasso.
• Spese per l’assicurazione sul mutuo: l’assicurazione incendio è obbligatoria ed è calcolata sul valore dell’immobile, insieme all’importo e alla durata del mutuo.

Nel credito ai consumatori rientrano varie forme di finanziamento. Le più diffuse sono le seguenti:

1. Prestito non finalizzato;
2. Prestito finalizzato o «credito collegato»;
3. Apertura di credito in conto corrente;
4. Carta di credito revolving.

Prestito non finalizzato

Tra i prestiti non finalizzati troviamo:

• Prestito personale: concesso per soddisfare generiche esigenze di liquidità. Il finanziatore versa la somma al consumatore in un’unica soluzione e il consumatore la restituisce a rate. Per tutelarsi dal rischio di non restituzione, il finanziatore può richiedere garanzie personali quali la fideiussione e/o una polizza assicurativa.
• Cessione del quinto dello stipendio o della pensione e delegazione di pagamento: i lavoratori dipendenti pubblici/privati e i pensionati possono restituire la somma avuta in prestito cedendo al finanziatore fino a un quinto del loro stipendio o della loro pensione. In questo caso, il datore di lavoro o l’ente previdenziale trattengono la rata dallo stipendio o dalla pensione e la versano al finanziatore.

Prestito finalizzato o credito collegato

Il prestito finalizzato o «credito collegato» è un finanziamento legato all’acquisto di un determinato bene o servizio, da restituire a rate. Il consumatore può ottenerlo anche direttamente presso il venditore che ha una convenzione con una o più banche o società finanziarie e di solito gestisce la pratica per loro conto.

Apertura di credito in conto corrente

La banca si impegna a mettere a disposizione una somma sul conto corrente del cliente per un importo massimo prestabilito. Per avere la somma a disposizione il cliente paga alla banca una commissione, mentre sulle somme utilizzate paga solo gli interessi indicati nel contratto.

Quando il cliente restituisce in tutto o in parte la somma utilizzata, con gli interessi, potrà averla nuovamente a disposizione e continuare a utilizzarla.

Carta di credito revolving

Con la carta di credito revolving il titolare ha a disposizione uno strumento di pagamento e riceve un vero e proprio prestito, che può utilizzare per fare acquisti direttamente presso i venditori o per prelevare denaro liquido. Il prestito si rimborsa a rate e con gli interessi, a un tasso che solitamente è variabile. La carta può essere utilizzata fino al raggiungimento del limite massimo (plafond) stabilito dal finanziatore. Ogni volta che, attraverso le rate, si restituisce la somma utilizzata (quota capitale), questa somma può essere nuovamente spesa utilizzando la carta.

Per questo la carta si chiama «revolving».